非洲房地产市场目前处于起步阶段，将很快迎来大发展。这是吸引众多中国房地产企业赴非投资开发的重要原因。目前在非洲开展地产业务的中资企业主要为地方企业和民营企业，部分企业经营状况和利润水平较好，如某地方外经建设集团在南部非洲的马达加斯加、莫桑比克、津巴布韦等国房地产投资额超8亿美元；不少民营企业也在安哥拉、加纳、加蓬等国家成功开发了房地产项目。

然而，在非洲进行房地产开发有着更加复杂的政治、经济、社会、人文环境，不能照搬国内经验和模式，还会遇到难以预见的状况和风险，不少中国房企为此付出了高昂代价，导致投资项目失败。

复杂无序的土地产权

非洲多数国家是英国和法国殖民地，在法律体系上移植了普通法系和法国成文法系对土地产权的相关规定，产权形式主要包括永久产权和租赁使用权。在南部非洲的博茨瓦纳和纳米比亚、北部非洲和埃及，外国投资者均可以通过购置的方式获得土地的永久产权。而在更多的非洲国家则是通过支付租金获取一定期限的租赁使用权。

然而，大部分非洲国家在引入现代法律之后，仍存在着大量的以部落规范形式存在的习惯法来调整土地关系，非洲很多国家未能很好地解决习惯法和现代规范的协调问题。在建立现代化国家的过程中，很多非洲国家未能完成完整的土地登记制度，没有土地所有权与土地转让的实际系统，还有部分国家出现多部门管理，将一块土地卖给不同持有人。

此外，在一些联邦制非洲国家如尼日利亚，联邦政府和州政府对土地管辖权没有明确界定，再加上未经政府登记的以习惯法进行的土地买卖和转让，造成大量的事实占有状态。由于无法表明取得土地的合法来源，很多民间交易只能办理登记信息。拉各斯住房委员会主席曾提到，拉各斯60%的土地使用证都是伪造的。在这种一物多卖、权属纷争、真伪难辨的局面中，外国投资者往往处于被动局面，为继续推动项目不得不向所有的土地产权持有人支付赔偿费用。

不断拖延的开发周期

房地产开发在立项过程中考虑的第一要素就是资金的时间价值，赴非投资的房地产开发商一定要结合非洲各国的实际情况规划好建设工期。非洲政府效率低下已经成为普遍的共识。

此外，由于外国开发商对当地规则规范的不熟悉也易造成工期的延误。以某民营企业在南非共和国开发的一个住宅小区为例，开发商由于未遵守南非地质委员会相关要求，仅钻探工作就进行了四次，在向市政建设管理委员会上报图纸审批过程中，为达到规范要求三次更换设计师。

过度高估的购买力

由于快速城市化、人口增长过快等原因，非洲住房需求每年增长15%－20%，住房缺口每年新增约400万套。然而，对于房地产开发商而言，投资决策需要考察的是市场的实际购买力，房地产商考虑的不应是多少人需要住房，而是多少人能买得起住房。

此外，非洲大部分国家银行按揭只覆盖少数的公务员体系，尚未形成覆盖社会各阶层的银行贷款受理体系，这限制了需求者的购买能力。在非洲文化里，也不会将父母一生的积蓄变成购买力，实际购买力被过度高估。

格格不入的规划设计

在非洲很难看到楼房林立、格调相似的住宅小区，体现中国人集体主义观念、强调聚居生活方式的房产形式不会受到欢迎，非洲人喜欢的是庭院式建筑。无论是独栋院落还是联排房屋，在建材的选择、装饰的风格、墙体颜色、庭院绿化各个方面都要显示出自己的个性特征和价值取向。

中国开发商在非洲很容易注意到非洲建筑表面上的特征，也容易去从形式上进行模仿，而在体会建筑特点背后文化特色和习俗根源、把握非洲特色文化符号方面做得很不够，盖不出非洲人喜欢的房子。某开发商在尼日利亚开发了一住宅小区，采用了哥特式穹顶结构，也融入了尼日利亚当地建筑的特色，但相邻房屋的间距太小，缺少对隐私权的保护，从而造成了房屋的滞销，开发商被迫通过租赁形式经营该项目。房地产开发商把握非洲房屋建筑特色和人文风格不是一朝一夕的事情，需要对非洲各国的历史、现状、文化、民俗等进行全方位的了解和研究。

房地产开发风险管理是一项系统工程，包含政治、经济、社会、文化、市场风、生产、管理等方面风险要素。上述几项风险是作者在实际工作中亲历的导致项目投资失败的典型性风险，供有志于赴非进行房地产开发的企业参考。